Vi publicerar en artikel av författarna till "VIVA-Lefortovo" -projektet, studenter från NLTR-programmet, som, förflyttade av ämnet, förenades efter sina studier i gruppen "Team 123" och fortsatte sitt arbete. Kärnan i projektet är ett förslag för en integrerad utveckling av en del av distriktet Lefortovo, som idag är överbelastad med lediga industriområden och kännetecknas av låg kvalitet på stadsmiljön. I den här artikeln diskuterar gruppmedlemmarna möjligheten att skapa en gågata mellan Hammer och Sickle, som Don-Stroy planerar att förvandlas till bostadskomplexet Symbol, CROC-kontorscentret och Yauza-vallen 2025–2026. En sådan boulevard skulle göra det möjligt att gå från Entuziastov-motorvägen genom den tidigare Hammer och Sickle till den rekonstruerade Kristall-anläggningen, Stroganovs Yauz-gården och vidare längs Tullbron till andra sidan floden till Nizhnyaya Syromyatnicheskaya Street och Artplay. Under tiden presenterade Don-Stroy vid de offentliga utfrågningarna som hölls i april 2015 ett justerat projekt som skiljer sig från det vinnande, där det inte finns någon gångaxel vid platsen för järnvägslinjen och den inre boulevarden slutar inuti bostadsområdet Symbol utan att staden.
Som en påminnelse togs den första platsen i rankingen av juryn för begreppet rekonstruktion av Hammer och Sickle av MVRDV-projektet, men sedan av utvecklarens beslut förklarades LDA-designprojektet som vinnare.
Nedan följer en artikel av författarna till forskningsprojektet. ***
Som en del av utbildningsprogrammet "New Leaders of Territorial Development", NLTR (programmet organiseras av MARSH och RANEPA), studerade vi stadsområdet, en del av Lefortovo-distriktet. De akademiker som inte är likgiltiga för regionens öde har organiserat sig i Team 123-gruppen, som fortsätter att arbeta med VIVA-Lefortovo-projektet. Vi har identifierat flera platser, vars omvandling kan ge ett betydande bidrag till utvecklingen av distriktets infrastruktur och öka livskomforten för befintliga och framtida invånare, några av dessa förslag har påtagliga fördelar för staden.
Med vårt arbete som ett exempel vill vi visa ett antal urbana frågor, vara uppmärksamma på frågor som ofta faller ur sikte när man utvecklar projekt i liknande områden:
- Varför faller anslutningen av territorier på lokal nivå bort från designerns synfält?
- Hur kan de tidigare industriområdena passa organiskt i det befintliga urbana sammanhanget?
- Varför är den allmänna kvaliteten i stadsmiljön på en låg nivå?
- som stadens ekonomi, inkl. är mängden av den beskattningsbara basen sammankopplad med det urbana sammanhanget?
I vår artikel kommer vi inte att dyka in i de teoretiska aspekterna av problemet, men vi kommer att försöka visa med ett specifikt exempel vilka mekanismer och vilken logik av utvecklingsdeltagare som formar vår stad inte alltid på bästa sätt.
Vi kommer att överväga en del av staden mellan floden Yauza, Entuziastov Highway, Krasnokazarmennaya Street. Det är detta avsnitt som vi betecknar VIVA-Lefortovos territorium, för detta avsnitt föreslår vi de viktigaste omvandlingarna.
Denna webbplats är anmärkningsvärd för det faktum att den är överbelastad med tidigare industriområden som inte längre fungerar som produktion, kvaliteten på miljön och omgivningen är låg, det finns många tomma övergivna platser. Samtidigt har territoriet en betydande resurs för en kvalitativ ny utveckling: närvaron av betydande historiska platser i gott skick, närheten till floden och ett stort utbud av grönområden, närhet till centrum och transportnav. Intresset för företag och utvecklare för utvecklingen av webbplatsen är anmärkningsvärt: fyra stora aktörer har uttryckt sitt intresse för objekten på webbplatsen.
Ekon av framtida förändringar kan redan observeras: Kristall-anläggningen förvandlas till ett konstkluster, Hammer and Sickle-anläggningens territorium förbereder sig för bostadsutveckling, Morton Group of Companies har börjat sälja lägenheter i ett bostadsområde på platsen för den tidigare Almaz-Antey-anläggningen.
Låt oss titta närmare på projektet i bostadskvarteret Symbol, som föreslås för genomförande av Don-Stroy på territoriet för den tidigare Serp- och Molot-anläggningen, som dominerande och på lång sikt påtagligt påverkar territoriets utveckling. Diskussioner om detta projekt började 2012, och som ett resultat erbjöd staden utvecklaren att hålla en internationell tävling för utveckling av ett arkitektoniskt och stadsplaneringskoncept för utveckling av anläggningens territorium. Målet med tävlingen är”urvalet av arkitektoniska och stadsplaneringskoncept för att skapa en multifunktionell stadsenhet med en utvecklad infrastruktur, integrerad i stadsväven och möter kraven på hållbar miljöutveckling”.
Enligt tävlingsresultaten presenterades fem projekt, schemat för dem ges nedan. Fyra av dessa projekt upprätthåller en gångväg längs de tidigare järnvägsspåren. Detta är en uppenbar lösning för det ger kommunikation mellan mikrodistrikten, ger direkt tillgång till Yauza-floden för framtida invånare, liksom direkt tillgång till områdets kulturella platser: Stroganov-gården, kristallkonstklustret, Syromyatnichesky vattenkomplex med en angränsande park, Artplay territorium.
I vart och ett av projekten sparas järnvägsspåren som en fotgängarexel.
På det projekt som föreslås för godkännande fattas ett beslut att ta bort denna anslutning på byggnadens territorium och att bygga bostadshus i stället för spåren. En sådan lösning utesluter möjligheten att använda de befintliga förutsättningarna för utveckling av området och arbetar snarare för att isolera sig från det rådande urbana sammanhanget.
Det kan antas att ett sådant beslut från utvecklaren beror på att det omgivande
territoriet motsvarar inte önskad nivå för framtida utveckling - business class. Varje utvecklare är främst intresserad av att tjäna pengar och är inte alls tvungen att förädla det stora territoriet intill sin webbplats.
Team 123: s förslag är att bevara det befintliga spåret, skapa en enda fotgängarförbindelse, "Tiny Boulevard", som kommer att äga rum på platsen för den tidigare
järnvägsspår. Den nya boulevarden kommer att slå samman flera kvarter i distriktet på en gång och ge direkt tillgång till vallen. ***
Staden skulle dock dra nytta av just de projekt som organiskt passar in i stadsmiljön. Om ett projekt genomförs som utesluter sådana band, riskerar Moskva att få ännu mer fragmenterade kvartal, en betydande försvagning av synergetiska band. I det här projektet är det svårt att få fotgängare till områdets attraktionscentra (vallen, Kristallu, Artplay, etc.). Det valda utvecklingssystemet stimulerar biltrafiken och förvärrar spänningarna i området.
Separat vill vi diskutera den ekonomiska delen av sådana beslut för staden. Med hjälp av exemplet med detta territorium bestämde vi oss för att överväga alternativ för utvecklingen av distriktets ekonomi när vi genomför två scenarier: samtidigt som vi behåller den nuvarande situationen och när vi organiserar en ny gågata i stället för järnvägsspåren.
Vi analyserade vägsträckan från gatan. Zolotorozhsky axel till Kristall-anläggningen. Denna webbplats är nu övergiven, används främst av marginella invånare, eftersom den knappast märks för patruller. Samtidigt tvingas fotgängare att använda denna del av järnvägslinjen som en korsning mellan Volochaevskaya och Zolotorozhsky Val. Det finns väldigt få förbindelser mellan distriktets huvudgator, och människor använder till och med en sådan olämplig väg för närvarande. Avsnitten längs spåren ser övergivna och underutnyttjade ut. Undantaget är CROC-företagets territorium, som ligger intill spåren, men företaget stängde sig så mycket som möjligt av spåren med ett högt staket med taggtråd.
Om vi analyserar skatteunderlaget som samlas in från närliggande områden uppgår det till cirka 50-70 miljoner rubel. per år (beräkningen baserades på markskatt och fastighetsskatt). Den överväldigande delen av detta belopp ligger på kontorscentret i CROC-företaget. Resten av de angränsande territorierna tar praktiskt taget inte pengar till staden, för är enligt beteckningen ett industriområde, dvs. deras kadastervärde är 4,5 gånger lägre än värdet på mark med ett syfte, till exempel för handel.
Dessutom ingår inte byggnader i angränsande territorier i listan över objekt för vilka fastighetsskatt beräknas. Av denna analys drar vi slutsatsen: om en stad skickligt kan stimulera överföringen av mark till socialt viktiga funktioner, särskilt i områden som är benägna att sådana förändringar, kan öka inkomsterna avsevärt från dessa länder.
Området längs järnvägsspåren har en hög potential för sådana
rekonstruktion. Samtidigt kommer potentialen att öka avsevärt om
direkt anslutning till det framtida bostadsområdet. I det här fallet kan den beräknade skatteuppbörden från angränsande områden växa till 160-200 miljoner rubel, vilket är 3-4 gånger högre än den nuvarande situationen.
Förutom den direkta ekonomiska effekten skulle staden bli av med en av de fula platserna i distriktet och förvandla den till ett attraktionscentrum, en gågata, en förbindelse med floden, en grön vall, tillgång till Crystal och Artplay konstcenter. Vi föreslår att man kallar den nya boulevarden "Tiny Boulevard", med det här namnet att KROK-kontoret och bageriet ligger intill järnvägsspåren.
Utvecklaren, om detta förslag genomförs, skulle också få betydande fördelar: den nya boulevarden arbetar för att jämna ut miljön, vilket gör den mer attraktiv och säkrare för framtida invånare. En välskött boulevard, som ger tillgång till floden och föremål för kreativ aktivitet, är en mer betydelsefull demonstration av det omgivande välbefinnandet än fotokollage i reklambroschyrer. Dessutom är vi övertygade om att sådana beslut påverkar kostnaden för lägenheterna själva i de bostadsområden som är under uppbyggnad.
Som en del av vårt projekt, för att främja de föreslagna lösningarna, kontaktar vi aktivt myndigheter och markanvändare av de tomter som vi föreslår ändringar för. Implementeringen av sådana lösningar är omöjlig utan att upprätta interaktion mellan de angivna deltagarna. Enligt vårt antagande kunde många smärtpunkter i staden lösas genom genomförande av projekt med fokus på stadens resurser och potential, det redan etablerade urbana sammanhanget och bildandet av synergistiska band.
Med hjälp av exemplet med VIVA-Lefortovo-projektet vill vi föreslå och implementera ett nytt tillvägagångssätt för att lösa urbana problem, med fokus på att maximera potentialen i ett naturligt bildat territorium, med ett grundläggande fokus på territoriernas anslutning. ***
Framgångsrika analoger i världen för omvandling av järnvägsspår:
High Line Park, New York
Den tidigare järnvägslinjen förvandlades till en park, som blev en ny punkt
stadens attraktion. Tack vare denna omvandling visade det sig att återuppliva depressiva
stadens territorium från vilken industriproduktionen drogs tillbaka. Stadssmog
locka investerare, företag, nya invånare till de omgivande områdena.
Det beräknade inflödet av ytterligare investeringar i området uppskattades till 4 miljarder dollar, den faktiska ökningen av fastighetsskatteavgiften per år ökade med 100 miljoner dollar, vilket redan har återställt kostnaderna för att skapa parken. Mer>
Good's Line, Sydney
Ett projekt för att förvandla ett övergivet område och järnvägsspår till en gångväg. Vägen har blivit en attraktion för stadsbor, turister, studenter från närliggande universitet. Genomförandet av projektet blev möjligt efter upprättandet av partnerskap mellan de sex ägarna av intilliggande mark, myndigheter och offentliga organisationer. Anläggningen driftsattes för mindre än ett år sedan, men har redan stimulerat affärsutvecklingen i de angränsande territorierna och har också påverkat efterfrågan och kostnaderna för bostäder väsentligt. Detaljer 1 och 2.
Team 123 arbetade med artikeln:
Marina Reingold - projektledare.
Erfarenhet inom affärsutveckling, utveckling av partnernätverk, lansering av nya affärsområden.
Anna Kasatkina är projektanalytiker.
Erfarenhet av fastighetsrådgivning, värdering av företag.
Ulyana Pyankova är projektets sociolog.
Erfarenhet inom sociologisk forskning, genomförande av valkampanjer.
Oleg Raspopov är projektarkitekt.
Erfarenhet av arkitektur och design. Kurator för tävlingen för utveckling av konceptet för parken "Patriot", kurator för skolan "Fundamentals of the Architectural Future"
Visualisering:
Oleg Raspopov, Adil Azhiev, utvecklarpublikationer.
