Konferensen tillägnad problemen med byggandet av låghuskomplex hölls den 12 april på Radisson Royal Hotel. Vi publicerar en video av arkitekten, chefen för UNK-projektbyrån Yuliy Borisov, samt representanter för utvecklingsföretag: Natalia Shatalina från MIEL-Novostroek och Raisa Manashirova från SDI Group.
Yuliy Borisov lade på konferensen ett förslag om att införa "konstruktör" -systemet - en uppsättning av flera typiska lösningar för planering, fasader och allmän layout. Deras olika kombinationer kommer att kunna ge nästan individuella alternativ för varje lägenhet, vilket halverar kostnaderna.
***
Yuliy Borisov på låghus
taltext
”Det är lite konstigt att höra från en arkitekt HUR man skapar en låghus. Förfrågningar till vår byrå visar att låga projekt för närvarande upplever explosiv tillväxt. Detta underlättas av flera faktorer samtidigt:
- ett ganska allvarligt administrativt hinder uppstår. Det finns ett visst moratorium inte bara i Moskva-regionen utan också i andra städer för byggande av 12-våningshus i ett villkorligt landsbygdsområde. Detta tvingar därför på ett administrativt sätt utvecklare att omformatera sina projekt;
- enligt min mening är komfortpotentialen i 12-våningsbyggnader redan på sin topp. Även om vi tillverkar panel- eller monolitiska hus med förbättrad yta, höga bottenvåningar, lägger till förskolor etc., så kommer detta nya hus i princip inte att skilja sig från husen som byggdes för 50 år sedan. All världserfarenhet tyder på att segmentet lågbyggnad är bekvämt för en invånare. Eftersom det å ena sidan är närhet till marken, för det andra skapar det en viss gemenskap, och för det tredje är detta bostäder som kommer att vara flytande längre än flera våningar.
Uppgifter från Metrium Group visar att andelen lågbyggande får fart. År 2011 var dess andel 10%, nu ökar den långsamt och det antas att det tar 50% till 2018. För vår del ser vi en ökning av förfrågningar specifikt om lågbyggnad från regionerna - Vladivostok, Voronezh, Ural, etc.
Återgår till frågan "Hur man lyckas med ett projekt?" Jag ger ett mycket enkelt råd: du behöver ett kvalitetsrecept, bra ingredienser, köksutrustning och en kock själv. Jag säger alltid till mina kollegor, partners och kunder att det finns en filt, och den dras vanligtvis av 4 personer. Detta är en villkorad administration (några av våra begränsningar), en entreprenör (vi pratar inte bara om byggaren, utan också om möjligheterna med konstruktionskomplexet), det här är konstruktörerna och kunden själv. Om en av sidorna drar starkt (mycket professionellt) blir det en veck på filten och produkten blir dålig. Därför är det osannolikt att Norman Foster hjälper dig om du är en kvalitetsutvecklare men på ryska nivå. Men samtidigt kommer det regionala designinstitutet att förstöra projektet. Alla ska ha samma nivå, mentalitet och viktigast av allt - tillvägagångssätt och mål. Begränsningarna inkluderar budget och tidsram. Kostnaden för högklassiga arkitekter som har erfarenhet, att förstå hur produkten ska vara är 6-9% av den totala budgeten, kostnaden för en genomsnittlig designer är 4-5%.
Den största utmaningen att utveckla en kvalitetsprodukt är tiden. För att skapa en unik högkvalitativ produkt som uppfyller målen tar det i genomsnitt: koncept - 4 månader, steg P och "arbete" - 8 månader, byggande tar 24 månader. Det här är villkoren som gör att vår byrå och kollegor kan göra en bra produkt. Ofta ber utvecklare att påskynda denna process, vilket ibland leder till en ökning av budgeten. Och detta är viktigt att vara medveten om. Erfarenheten av att begränsa budget och villkor leder till att många av kunderna är redo att konsumera en produkt som inte är helt unik.
På en gång, N. S. Chrusjtjov bestämde att varje familj från gemensamma lägenheter måste komma till en separat lägenhet. Således uppstod ett program för industriellt bostadsbyggande. Hon lät frågan lösas. Bra eller dåligt är den andra frågan. Men möjligheten att skapa en massprodukt, som vid den tiden uppfyllde komfortens egenskaper, löstes.
Om den ekonomiska situationen nu förbättras, kommer det att bli en "explosion" av konstruktionen i Nya Moskva. Och enligt min mening finns det helt enkelt inte tillräckligt med arkitekter för att utveckla unika föremål.
Det finns två möjliga vägar ut ur situationen: antingen kommer kostnaden att stiga kraftigt eller så kommer projekt av låg kvalitet att dyka upp. För att undvika detta gör vi nu ett slags "konstruktör". Huvudelementen är planeringslösningar, fasadlösningar och stadsplaneringslösningar. För oss själva beräknade vi att om 5 typer görs i vart och ett av detta element, så kommer vi att få 3 till den femte kraften, och detta är 243 alternativ. Du förstår att detta redan är en ganska unik lösning.
Vad gör det, frågar du? Ett sådant designsystem gör att du kan optimera kostnader upp till 50%, det viktigaste är designtiden upp till 60%. Om du får ett färdigt paket, anpassar du antingen med hjälp av författare eller lokala designers grunden och börjar bygga.
Vi försöker alla undvika risker, ingen vill experimentera. Om någonstans fasadlösningar redan har testats och det finns recensioner, inklusive drift, kan du undvika risker och klagomål från köpare. Ingen vill göra ett coolt projekt och sedan "skära ner" ekonomin på garantier.
"Konstruktör" tillåter i början att studera målgruppens preferenser och fastställa byggkostnaderna."
Yuliy Borisov talade i detalj om det färdiga UNK-projektet -
Bostadsområde "Dutch Quarter" i Ivanteevka. Projektet utvecklades under förhållanden med stränga stadsplaneringsbegränsningar. Arkitekterna använde linjebyggnader, medan de lyckades uppnå både "gårdar utan bilar" och en ganska bekväm miljö för invånarna. Kvartalet använde formatet 4+ - fyra våningar med vindar. På fasaderna kombineras gips av syntetisk mineralull med efterbehandling av tegelstenar.
***
Raisa Manashirova, Kommersiell chef för SDI Group, utvecklare av Akkord. Smart-quarter”, formulerade huvudegenskaperna för ett lågprojekt, vilket hjälper utvecklaren att skapa en produkt som efterfrågas på marknaden.
sammanfattning av talet:
”En av de viktigaste förutsättningarna för att projektet ska lyckas är transporttillgängligheten. Köpare av lägenheter i” låga byggnader”byggs utanför Moskva ringväg, först och främst, uppmärksamma detta kriterium. Köpare började ägna särskild uppmärksamhet åt det arkitektoniska begreppet bostadsområden. Visuell uppfattning är där bekanta för människor med deras framtida hem börjar.
Om tidigare lanseringen av infrastrukturen som regel planerades tillsammans med idrifttagandet av andra och tredje etappen, dikterar de nuvarande förhållandena ett annat tillvägagångssätt. Efter att ha lyssnat på kundernas önskemål reviderade vi planen för planering av territorierna för att ge framtida invånare i första etappen den nödvändiga infrastrukturen från ankomsttidpunkten - förskolan och köpcentret kommer att tas i drift redan med de fyra första husen och därefter en skola öppnar en poliklinik sina dörrar i komplexet en efter en, FOK med en pool och andra faciliteter som är viktiga för komfort.
Dessutom har cirka 30% av kunderna som redan har köpt lägenheter i ett bostadsområde uttryckt en önskan att investera i kommersiella utrymmen och utveckla sin egen verksamhet inom gångavstånd från sin bostadsort.
Säkerhetslarmsystem, områdeskontroll och smarta hemsystem, som med utvecklingen av teknik har blivit tillgängliga i masssegmentet, liksom närvaron av hissar i lågkomplex motsvarar köparens idéer om en bekväm boendemiljö, form förtroende för projektet och dess positiva image."
