Maria Melnikova, stadsplanerare och forskare vid Berlins kompetenscenter för stora bostadsområden, "Inte bara paneler: tyska erfarenheter i massbostadsområden" finns att ladda ner på hennes officiella webbplats masshousing.ru.
Online presentation och diskussion av boken, organiserad av Higher School of Economics, kommer att äga rum den 16 december 2020 kl 19:00. Detaljer finns här.
I Östtyskland är andelen privatiserade bostäder (3,5%) mycket låg eftersom endast enskilda hyresgäster ville köpa sina lägenheter efter renovering till ett pris av 1000 € per 1 m² eller mer. (BENN, 2007, s.29).
Hus från masskonstruktionens tid byggdes ungefär samtidigt. Därför är det nödvändigt att samtidigt återställa det tekniska tillståndet för många byggnader. Detta är en av de mest ambitiösa och svåra uppgifterna för att organisera den vidare utvecklingen av områden med massbostadsutveckling.
Tysklands särdrag är att huvuddelen av fonden i panelområden tillhör stora ägare (bostadsföretag, kooperativ). Detta förenklar organiseringen av förnyelseprocessen. Istället för en gemenskap av ägare agerar en enhet som regel ekonomiskt stabil. Men i Tyskland finns det en annan metod för modernisering av byggnader - rekonstruktionen av bostadsbeståndet i historiska kvarter, där lägenheter i många byggnader ägs av privatpersoner. För att arbeta med sådana territorier, på lagstiftningsnivå, har ett system skapats för att arbeta med återuppbyggnadsprocesser - sanitetsområdet (tyska Sanierungsgebiet) och rehabiliteringsbyrån (tyska Sanierungsträger). Denna upplevelse kan vara intressant för Ryssland.
Bevarandet och moderniseringen av det nationella bostadsbeståndet är en av huvuduppgifterna för utvecklingen av den tyska nationella ekonomin. Bostadsbeståndet är inte bara ägarnas ansvar, staten spelar en viktig roll. Det skapar förutsättningar där ägare kan vidta effektiva åtgärder för att förbättra deras byggnaders tekniska skick.
Bevarandet och moderniseringen av bostadsbeståndet är ett av huvudämnena i utvecklingen av stadsutvecklingskoncept. För stadsmyndigheter är denna uppgift ofta viktigare än nybyggnation, eftersom indikatorerna för idrifttagning av bostäder som regel aldrig överstiger 1% av de lägenheter som finns i staden.
KfW, Tysklands federala utvecklingsbank, spelar en viktig roll i energimoderniseringen av byggnader. Sedan 1990 har banken investerat cirka 68 miljarder euro i bostadsbeståndet i Östtyskland. Detta gjorde det möjligt för ägare (bostadsföretag, bostadsrättsföreningar, boendeföreningar) att renovera mer än 65% av bostadsbeståndet, som huvudsakligen bestod av panelhus.
Vi är inte tillräckligt rika för att leva i bostäder av låg kvalitet
I det enade Tyskland ansågs den socialistiska panelen bostadsbeståndet vara "oavslutad". Först och främst eftersom det saknade ett lager isolering på fasaden. På grund av den konstanta påverkan av nederbörd på ytterväggarna försämrades stödkonstruktionernas tekniska tillstånd. Detta blev motiveringen för en snabb och storskalig omorganisation.
Enligt BEEN-projektet kan panelbyggnader minska den primära värmeenergin med 40–50% (BEEN, 2007). Under rekonstruktionen av panelfonden i Berlin var det möjligt att uppnå indikatorn på 60 kWh primärenergi per kvm. m bostadsyta per år, vilket är mer än två gånger lägre än genomsnittet för Berlin (148 kWh per kvm per år).
Tyskland blev ledande inom omfattningen av renovering av bostäder bland länderna i Östeuropa, eftersom det hade det bästa förhållandet mellan bostadskostnader och verktyg till befolkningens inkomst. Enligt IWO Housing Initiative för Östeuropa når renoveringsgraden för bostadshus i serieutveckling 85% idag (IWO, 2018).
Renovering av byggnader i Berlin
Distrikten i utkanten av Berlin var de första territorierna i Östtyskland som genomgick en omfattande renovering. Initiativet kom från stadsmyndigheterna: 1992, på uppdrag av Berlins senat, utvecklades "Encyclopedia of Panel Buildings". Den innehöll en lista över möjliga åtgärder för modernisering av alla serier av industriellt bostadsbyggande i DDR med en beräkning av deras kostnad. De teoretiska rekommendationerna har testats i praktiken genom genomförandet av flera pilotprojekt i Berlin. Baserat på detta arbete kunde byggägare och bankrepresentanter enkelt uppskatta kostnaderna för moderniseringen.
1993 lanserade senaten i Berlin ett program för att stödja renovering och modernisering av byggnader. Enligt detta program skulle ägarna ha 15% av sina egna medel som krävs för omorganisationen. Sedan kunde de ansöka om ett lån från KfW Bank. Berlin Senaten gav också ytterligare stöd. Renoveringen av alla panelbyggnader i Östberlin (270 000 lägenheter) planerades slutföras inom tio år (Divigneau, 2010). Den genomsnittliga investeringen för en lägenhet var 20 000 € (BENN, 2007, s. 85).
Ägarskap var inte viktigt för att få ekonomiskt stöd. Naturligtvis skulle det ur organisatorisk synvinkel vara lättare för stora bostadsföretag och kooperativ att genomföra modernisering. Men även byggnader där lägenheter tillhörde privata ägare kunde delta i dessa program på lika villkor.
Massrenoveringsåtgärderna i Tyskland genomfördes inte för enskilda byggnader utan inom kvartalet som helhet. Stora ägare beräknade behovet av investeringar för varje kvartal och utvecklade tidsplaner för omorganisationen. Bostadsbeståndets tillstånd i distriktet Hellersdorf, Berlin 1989 och efter den första moderniseringsvågen i mitten av 1990-talet. Detta gjorde det möjligt för Berlins regering att planera regionala budgetutgifter för stödprogrammet (Divigneau, 2010).
Kostnadseffektiviteten för moderniseringsåtgärder och den klokt tillämpningen av energieffektivitetsåtgärder var de viktigaste kriterierna i utvecklingen av massavhjälpningsprogrammet.
I många områden utfördes renoveringen utan att invånarna flyttades om. På grund av detta uppstod speciella krav för konstruktionsorganisationen. Det viktigaste kravet är att utföra arbeten med minst antal klagomål från invånarna. För detta arbetade en speciell konsult på byggarbetsplatsen, som kunde svara på alla frågor om byggnadsarbeten i realtid. Bostadsföretag lockade flera företag samtidigt för att utföra arbetet. I alla avtal fanns det ett villkor: om ett av företagen inte fullgör sina skyldigheter kommer det andra att uppfylla dem och ta på sig ytterligare arbete. Så de garanterade hyresgästerna att allt arbete skulle slutföras i tid. Dessutom var prioriteringen att kontrollera kvaliteten på arbetet - representanter för ägaren dokumenterade allt dolt arbete dagligen.
Moderniseringen av värme-, dränerings- och ventilationssystem innebar ytterligare arbete inne i lägenheterna, följt av reparation av badrum och kök. Dessa arbeten utfördes också utan vidarebosättning. Arbetet i en lägenhet varade bara 5 dagar tack vare användningen av prefabricerade strukturer. Arbetet på olika våningar synkroniserades av stigare, vilket gjorde det möjligt för invånarna att använda badrummet och köket hos sina grannar på trappan.
Storskaliga renoveringsåtgärder gjorde det möjligt att få bostadsbeståndet att uppfylla moderna tekniska krav och minska kostnaderna för verktyg med mer än hälften. För närvarande utförs inte renoveringen av byggnader i en sådan volym. Ägarna arbetar på grundval av långsiktiga 30-åriga moderniseringsprogram och den ekonomiska effekten av varje händelse beräknas noggrant.
Vilka typer av byggnader är mest effektiva vid eftermontering?
Den tyska rehabiliteringserfarenheten visar att ur ekonomisk synvinkel är det mest effektivt att rekonstruera fem våningar, förutsatt att det inte finns något behov av att bygga hissar. Eftersom hissar är nödvändiga för personer med begränsad rörlighet kan ekonomiskt stöd för deras konstruktion erhållas ytterligare genom medel från specialprogram. Det är mycket svårare att renovera byggnader över 10 våningar eftersom det är dyrt och tekniskt svårt. Tyskland har dock erfarenhet av energimodernisering av höghus. Ofta utförs bara sådana typer av arbete i sådana projekt som är fördelaktiga för invånarna och kostnadseffektiva.
De flesta av byggnaderna har moderniserats samtidigt som de befintliga lägenhetslayouterna och antalet våningar underhålls. Enskilda projekt med förändringar i lägenhetsplaner, nedmontering av de övre våningarna genomfördes på ägarnas bekostnad eller på bekostnad av programmet "City Reconstruction East". Men det var enskilda fall. Pilotprojekt har visat att det är lättare att riva en byggnad helt och bygga en ny, mindre och i linje med moderna standarder.
Projekt med överbyggnadsgolv är svårare än enkel modernisering, eftersom det är nödvändigt att stärka strukturerna och uppdatera den tekniska infrastrukturen i byggnaden. De implementeras i områden där det finns en hög efterfrågan på bostäder, och områden i utkanten av städerna är ofta inte sådana. Lösningar med överbyggnad och bifogade sektioner kan dock vara intressanta när det är nödvändigt att ge de övre våningarna i en byggnad tillgång till hiss till lägsta kostnad. Först läggs hisschaktet i den bifogade delen av byggnaden. Sedan byggs själva byggnaden på och tillgång till lägenheterna på de övre våningarna tillhandahålls genom korridorer mellan de gamla och nya delarna av byggnaderna.
Vad som händer inom modernisering av bostäder idag
I början av 2000-talet började Tyskland aktivt utveckla en "grön" ekonomi. Energieffektivitet i bostadsbranschen är av stor betydelse. Sedan 2002 har "förordningen om energibesparing - EnEV" varit i kraft på lagstiftningsnivå. Enligt § 9 i denna bestämmelse har ägarna en skyldighet att genomföra åtgärder för modernisering av värmesystem under rekonstruktionen av byggnaden (minskning av energiförbrukningen till minst 100 kWh primärenergi per kvadratmeter lägenhet per år.) (BENN, 2007).
Förutom parametern "primär energiförbrukning" spelas en viktig roll i "Förordningen om energibesparing" av "överföringskoefficienten för värmeförlust". Det återspeglar den genomsnittliga värmeförlusten över hela byggnadshöljet. Lagen anger maximalt tillåtna värden för dessa parametrar. KfW har dock utvecklat flera supportalternativ för att stimulera högre energieffektivitetsnivåer (för byggnader med en förbrukningshastighet på mindre än 100, 85, 70, 55 kWh primärenergi per kvadratmeter lägenhet per år). Ju bättre energieffektivitetsindikator, desto större blir eventuell subvention för återbetalning av lån (IWO, 2018).
Vad händer i andra länder?
Målet att förbättra energieffektiviteten i bostäder spelar en viktig roll i Europeiska unionens politik. 2005 till 2007 det interregionala projektet”Baltic Energy Saving Network in the Housing Stock” (BENN) genomfördes. Målet var att utveckla strategier och verktyg för energieffektiva byggnadsrenoveringar i länderna i Baltikum (Litauen, Lettland, Estland och Polen). I Estland och Litauen är andelen privata ägare således mycket hög (96% och 97%). Privatiseringen av bostäder efter Sovjetunionens kollaps var praktiskt taget gratis (priset kunde betalas med privatiseringscertifikat / kuponger). Allt detta liknar mycket situationen i Ryssland (BEEN, 2007).
Projektet letade efter ett svar på frågan om det är möjligt i dessa länder att upprepa erfarenheterna av massrenovering av byggnader, vilket var fallet i Östra Tyskland. Experterna analyserade lagstiftningen, jämförde situationen i ekonomin och bostäder och kommunala tjänster i de baltiska länderna, Polen och Tyskland. De uppskattade också kostnaderna för omorganisationen och beräknade ägarnas ekonomiska kapacitet att betala för den. På grund av de höga lånekostnaderna och de låga inkomsterna för befolkningen i de baltiska länderna sedan 2007 (året då BEEN-projektet startade) har det ännu inte varit möjligt att genomföra omfattande rehabiliteringsprogram. Endast förmögna ägare kunde uppgradera sitt hem. Men efter den fria privatiseringen var sammansättningen av husets invånare i regel blandad.
Som ett resultat av projektet rekommenderades att den massiva omorganisationen kan finansieras med långsiktiga billiga lån, som tillhandahålls på bekostnad av låga räntor i statsägda banker. Procentandelen kan minskas ytterligare genom budgetstöd. Lägenheten garanterar återbetalning av lånet - annars tar banken det. Det är emellertid absolut nödvändigt att utveckla verktyg för att försörja familjer med låg inkomst. Ett viktigt villkor är behovet av en omfattande omorganisation. Steg-för-steg-aktiviteter eller deras spontana kombinationer bör inte vara föremål för stöd.
En alternativ finansieringsmekanism är”kontrakt”. I det här fallet erbjuder investeraren (till exempel ett byggföretag) husägare att genomföra hela paketet av planerade energibesparingsåtgärder på egen bekostnad. I det här fallet behöver inte samhällets ägare oroa sig för att hitta finansiering, vilket ger en garanti för återbetalning av lån. Investeraren kräver endast undertecknande av ett avtal där lägenhetsägarna förbinder sig att betala ett visst belopp varje månad för det utförda arbetet (till exempel 15 euro per lägenhet och månad i 20 år).
Enligt Thomas Janicki, styrelseledamot för initiativet Housing in Eastern Europe in Berlin: mekanismer för dess efterföljande förvaltning”. Det största problemet nu är att husägare som har förmågan att betala för energieffektiva uppgraderingar till sina hem är beroende av samtycke från osäkra husägare som inte kan betala för renoveringskostnaderna även om de ville (Yanitski, 2011).
Estland
I Estland är 96% av byggnaderna privatägda. Cirka 60% av invånarna bor i hyreshus byggda mellan 1961 och 1990.
Processen med modernisering av byggnader i Estland började på 2000-talet. Finansinstitut var intresserade av att utfärda lån och de mest aktiva och solida föreningarna för husägare kunde få dem. Finansbyrån KredEx, som grundades 2001, ställde garantier till ägarföreningar för att få lån från privata banker (Leetmaa, 2018).
År 2009 skapades KredEx Revolving Fund i samarbete med Europeiska regionala utvecklingsfonden, en fond för att främja energieffektiva byggnaders eftermontering. Tack vare skapandet av denna fond har ett mer adekvat stödsystem dykt upp i Estland, baserat på en kombination av lån, lånegarantier och bidrag. Alla hus där efter återuppbyggnad minskar energiförbrukningen med 20-30% kan ansöka om finansiering. KredEx ger 20-åriga lån med en genomsnittlig ränta på 4%. Ägarna måste tillhandahålla 15% av medlen (detta kan vara deras egna medel eller lån från andra banker).
Ägarföreningen kan också ansöka om bidrag från KredEx på 15 till 35% av kostnaden för moderniseringsarbetet, beroende på uppnåendet av vissa energieffektivitetsstandarder och användningen av speciella tekniska lösningar (till exempel värmeåtervinning systemet). Under perioden 2010 till 2014 moderniserades 663 byggnader (1,9 miljoner kvadratmeter) med stöd från KredEx (Kurnitski, 2018). Sedan 2015 har kraven för ventilation av byggnader justerats för att få bidrag. Renoveringsprojekt för ytterligare 400 byggnader finansierades från 2015 till 2019.
I husen i den senare serien användes högkvalitativa treskiktspaneler som inte krävde ytterligare isolering. Därför omfattade de omfattande renoveringsåtgärderna inte en visuell omvandling av fasaden för att inte slösa pengar på en rent estetisk lösning.
Litauen
I Litauen är 97% av byggnaderna privatägda.
Programmet för modernisering av flerbostadshus i Litauen har funnits sedan 2005. Det handlar om att finansiera byggnadsenergins rehabilitering genom ett lån med låg ränta (lån i 20 år, fast 3% de första 5 åren). Återbetalning av lån är nästan lika med minskningen av elräkningar efter modernisering (främst för uppvärmning). Programmet syftar således till att säkerställa att invånarna inte har en ytterligare ekonomisk börda.
Programmet innehåller också ett antal budgetstöd för att täcka kostnaderna för projektledning, utveckling av projektdokumentation och kvalitetskontroll av byggnadsarbeten. Sedan 2012 har det funnits ett system med bidrag för investeringar i byggnadsbyggnad (30% av kostnaden för alla, 100% för familjer med låg inkomst). Det kan användas av sammanslutningar av ägare som planerar att genomföra en större renovering av byggnaden.
Sedan 2013 har en andra modell dykt upp i programmet som involverar kommunernas aktiva deltagande. Staden utser en projektadministratör och förbereder också ett investeringsprojekt för husägare. Efter att ha kommit överens om ägarens plan för modernisering av byggnaden tar administratören lånade medel, organiserar anbudsförfaranden, ansvarar för genomförandet av alla åtgärder och ekonomisk förvaltning. 80% av projekten i programmet hanteras av administratörer som utsetts av kommunen (Smaidžiūnas, 2018). Om ägare med låga inkomster inte går med på modernisering berövas de subventioner för att betala för energiresurser.
De ändringar som gjorts har ökat programmets attraktivitet - i slutet av 2019 rekonstruerades 2176 anläggningar; ytterligare 421 hus håller på att moderniseras.
Programmet administreras av Residential Energy Efficiency Agency (BETA). Deras ansvarsområden inkluderar att godkänna projekt för modernisering av byggnader som deltar i programmet, samt att övervaka genomförandeprocessen i alla led. Sedan 2015 har BETA, med stöd av det östeuropeiska bostadsinitiativet (IWO), genomfört projektet "Energieffektiv renovering av stadsområden i Litauen" i syfte att hitta en modell för omfattande renovering av bostadsområden och stadsdelar. De genomför också ett utbildningsprogram för kommunanställda inom området integrerad energieffektiv modernisering av bostadsområden.
Lettland
I Lettland är andelen privata ägare 85%. Cirka 95% av byggnaderna som byggdes mellan 1941 och 1992 kräver omfattande renovering på grund av låg energieffektivitet och brist på nödvändiga underhållsåtgärder under tidigare perioder (Jörling, 2018, s. 1).
År 2009 inledde den lettiska regeringen tillsammans med Europeiska regionala utvecklingsfonden programmet för förbättring av värmeisolering av flerbostadshus.
Sedan 2015 har ALTUM verkat i Lettland - en statlig finansiell utvecklingsinstitution, skapad med stöd av ekonomiministeriet och finansministeriet. ALTUM genomför ett program för att förbättra energieffektiviteten i flerbostadshus. Ägarna tillhandahåller ALTUM teknisk dokumentation för moderniseringen och ALTUM ger garantier till banker för utfärdande av ett långfristigt (upp till 20 år) lån till en ägarförening. 2016 bildades den lettiska Baltic Energy Efficiency Facility (LABEEF) för att hjälpa företag som genomför energieffektiv renovering baserat på energitjänstkontrakt (Jörling, 2018).
Från och med 2018 har cirka 740 byggnadsmoderniseringsprojekt slutförts (totalt i Lettland - 53 tusen hyreshus) (Blumberga, 2018).
Viktiga uttag från erfarenheterna från de baltiska länderna
Resultaten från de baltiska länderna visade att moderniseringen av fonden, där alla lägenheter är privatägda, är möjlig. Detta kräver dock villkor under vilka ägarna kan agera mest effektivt. Ett fungerande system för att stödja modernisering av byggnader kan inte bildas på kort tid. Hur ägarföreningar reagerar på programmet måste övervakas och finansieringsmekanismer måste förbättras. Det är just den processen som har ägt rum i de baltiska länderna under de senaste två decennierna.
Erfarenheterna från dessa länder visar att energimoderniseringsprogrammet är gynnsamt för staten i ekonomiska termer, eftersom nya företag dyker upp, jobb och skattebetalningar till budgeten ökar.
Ett av de problem som noteras i forskningsrapporter om utsikterna för rehabilitering i de baltiska länderna är det lilla antalet bostadshus och en mindre befolkning än i Östtyskland. Detta hindrar möjligheten att bilda stabila och oberoende finansinstitut och uppnå höga moderniseringsgrader. I Tyskland kunde initialt en betydande mängd medel investeras i moderniseringsprogrammet, eftersom det var många som ville genomföra projekt. Efterföljande projekt finansierades med medel som erhölls som återbetalning av lån (Jörling, 2018). I detta avseende är Ryssland mer lovande för massomorganisation.
För EU-länderna är incitamentet att modernisera byggnader att förbättra ekonomins energieffektivitet, minska beroendet av energiexport och miljöeffekter. I Ryssland står dessa frågor inte på dagordningen. Men kvaliteten på bostadshus under sovjettiden försämras hela tiden. Enligt undersökningar av bostadsbeståndet i staden Ufa är perioden för problemfri drift för 60–70% av panelbyggnaderna bara 15 år (Samofeev, 2018). Därefter kan det finnas en risk för att en del av väggpanelerna, som är byggnadernas stödkonstruktioner, kollapsar. För att bevara dem är det nödvändigt att genomföra omfattande omorganisationsåtgärder. Värmeisolering av fasader kommer att stoppa processen för årlig frysning och upptining av väggkonstruktioner, varigenom deras tillstånd försämras. I Ryssland idag behövs ett omfattande program för renovering av flerbostadshus med arbetsinstrument för ekonomiskt stöd.
Behovet av en professionell chef för att organisera omorganisationen
IWO-experter påpekar att privata ägandesamhällen i post-socialistiska länder ofta är oförmögna när det gäller eftermontering av byggnader. Omorganisation är en komplex process med många risker för ägarna. De första etapperna kräver redan finansiella kostnader. Men samtidigt är det ännu inte klart om det är möjligt att uppnå ett resultat. Ett misstag i något av stadierna (koncept, design, byggnadsarbete) kan leda till att målen för rehabiliteringen inte kommer att uppnås.
Det är därför frågan om byggnadsrenovering inte bara handlar om finansiering. Ägargruppen behöver organisatoriskt stöd.
Organisationen av renoveringen av byggnaden omfattar följande etapper (Smaidžiūnas, 2018):
• förberedelse av begreppet renovering av byggnader;
• anordna en bolagsstämma och fatta beslut om omorganisation;
• hålla ett anbud för utveckling av projektdokumentation;
• stöd för processen för beredning av projektdokumentation;
• hålla ett anbud för byggnadsarbeten;
• finansiering av arbete (att få ett lån, ansöka om bidrag);
• kontroll och acceptans av byggnadsarbeten.
Till exempel, som beskrivits ovan, ökade antalet deltagande hus i programmet i Litauen efter att de började utse en extern chef (Smaidžiūnas, 2018). En annan viktig mekanism var förmågan att täcka kostnaderna för projektadministration genom bidrag.
Renoveringsbyråer för bostadsområden i Tyskland
Renoveringsprocessen blir mer komplicerad när det gäller inte bara en enda byggnad utan flera kvarter eller ett bostadsområde som helhet. I det här fallet är det nödvändigt att synkronisera intressen för ett stort antal deltagare, samt att inrätta många parallella processer.
I Tyskland finns det ett”omorganisationsområde” -verktyg för att lösa dessa problem. Dess regler finns i byggkoden. Beslutet om att tilldela denna status till territoriet fattas av stadsförvaltningen. Staden anställer sedan ett oberoende företag - "omorganisationsbyrån". Dess uppgifter inkluderar att samordna planer för modernisering av byggnader och grunder. Det är lättare för ägare som deltar i moderniseringsprocessen på grundval av den utvecklade planen att komma överens om projektet och få förmånliga lån och subventioner.
Renoveringsbyråer bör inte vara associerade med byggföretag som arbetar på platsen. Detta är ett viktigt villkor som förankras i lagstiftningen. Det garanterar att under genomförandet av projektet kommer invånarnas intressen att gå före byggarnas intressen.
Sanitetsbyrån (tyska: Sanierungsträger) utför följande funktioner:
• utvecklar en allmän transformationsplan för”sanitetsområdet” (tyska: Sanierungsgebiete);
• organiserar offentliga diskussioner och kommer överens om planen med alla intressenter;
• samordnar privata och offentliga investeringar;
• ansvarar för genomförandet av aktiviteter som finansieras via budgeten;
• involverar ägarna i genomförandet av projektet;
• Hjälper samhällen med ägare att ordna efterbyggnad efter behov (mot en extra kostnad).
Införandet av nya typer av fastigheter med teknisk förnyelse av fonden
Förekomsten av privat ägande i flerbostadshus är en utmaning att bibehålla bostadsbeståndets tekniska tillstånd på lång sikt. Ägarskapssamhällen som har varit framgångsrika i ett visst skede, tio år framöver, när nästa steg krävs, kanske inte är lika effektiva. Social heterogenitet blir ett annat hinder för gemensamma åtgärder. Problemet är att "ägare som är villiga och kan betala för moderniseringen av sina hem är juridiskt beroende av samtycke från låginkomstägare" (BENN, 2007). Detta påverkar den ekonomiska utvecklingen i landet som helhet negativt.
Därför är det nödvändigt att tänka på hur man inför alternativa ägarformer inom områden för massbostadsutveckling: kooperativ och bostadsföretag som kan fungera mer effektivt på lång sikt.
I Tyskland på 90-talet. incitamentet för att skapa nya bostadsrättsföreningar inom områden för massbostadsutveckling var att de kunde räkna med ytterligare finansiering för att modernisera fonden. Ett liknande scenario kan realiseras i Ryssland.
Överföringen av en del av bostadsbeståndet till bostadsföretagens ägande kan ske vid en tidpunkt då det tekniska tillståndet för byggnader på territoriet når det lägsta tillåtna värdet och ägarna inte är redo att göra något för att bevara det. Sedan, i processen att förnya fonden, kan typen av fastighet förändras - vissa av ägarna kan bli hyresgäster, och restaureringen av det tekniska tillståndet kommer att ske på bostadsföretagets bekostnad.
Naturligtvis är detta bara hypotetiska scenarier. Men de måste tas med i beräkningen. Tillämpningen av dessa mekanismer kräver noggrann analys, anpassning av rättsliga villkor. Dessutom krävs en anpassning av landets bostadspolitik som helhet. Om vi talar om Ryssland, bör först och främst stoppas fri privatisering och mer uppmärksamhet ägnas åt att bevara det befintliga bostadsbeståndet.
